Mgr. Monika Sedláková

17. 1. 2024

Dynamika a trendy českého realitního trhu: 2016-2023

Realitní trh v České republice v letech 2016-2023

V uplynulém sedmiletém období jsme byli svědky turbulentních proměn, které formovaly realitní trh České republiky. Pozornost soustředím na proměny cenové politiky, rozsah nabízených nemovitostí a také na to, jak dlouho trvá, než se nemovitosti prodají. Analýza, kterou předkládám, odhaluje zásadní směry a vývoj, které jsou zásadní pro pochopení rozhodnutí realitních profesionálů, investorů a těch, kteří o koupi či pronájmu nemovitosti uvažují. Data, na kterých je tato studie postavena, pocházejí z projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a s portálem Reality.iDNES.cz.

Vývoj cen na trhu nemovitostí

Ceny bytů k prodeji:

V období mezi lety 2016 a 2021 jsme byli svědky nevídaného růstu cen bytů. Z původních průměrných 33 000 Kč za metr čtvereční se ceny vyšplhaly až k ohromujícím 76 000 Kč, což představuje více než 120% nárůst. Tento nebývalý vzestup cen byl odrazem rostoucí ekonomiky ve spojitosti s nízkými úrokovými sazbami, zlepšování životní úrovně obyvatelstva a urbanizačních procesů, které se v naší zemi neustále odehrávají. Avšak v následujícím období od roku 2021 do 2023 jsme zaznamenali určité zpomalení růstu cen, což mohlo naznačovat určité nasycení trhu a změnu v očekávání kupujících. Důvodem tohoto zpomalení byly rostoucí úrokové sazby a geopolitická nejistota, které měla značný dopad na kupní sílu a investiční strategii.

Ceny bytů k pronájmu:

Pokud se zaměříme na průměrnou cenu pronájmu bytů, zjistíme, že na metr čtvereční se cena zvýšila z 187 Kč v roce 2016 na 277 Kč v roce 2023, což představuje nárůst o 47 %. Důvodem je zvýšený zájem o flexibilní formy bydlení, zejména ve městech. To je zřetelné hlavně v metropolitních oblastech, kde poptávka po kvalitním bydlení převyšuje nabídku." Tento trend reflektuje sociální změny, jako je zvýšená mobilita pracovní síly a preference mladší generace, která dává přednost flexibilitě a mobilitě před dlouhodobým vlastnictvím.

^

Stále vysoký počet nabídek

Byty k prodeji:

Zaznamenali jsme, že počet nabídek bytů k prodeji se od roku 2016 zvýšil z přibližně 26 000 na více než 32 000 v roce 2023. Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP, to komentoval slovy: "Zvýšený počet nabídek naznačuje expanzi stavebního sektoru a zároveň rostoucí zájem o vlastní bydlení, což souvisí s novými developerskými projekty a lepší dostupností financování." Tento trend signalizuje rostoucí důvěru v trh a možný nárůst investičních aktivit.

Domy k prodeji:

Pokud se podíváme na nabídku domů k prodeji, zjistíme, že se od roku 2016 téměř zdvojnásobila. Růst počtu nabídek domů v inzerci reflektuje změnu preferencí lidí, kteří po období kovidu zjistili, že jim vesnický styl života, především v lokalitách s nízkou infrastrukturou a občanskou vybaveností, nevyhovuje. Tento trend může být také ovlivněn demografickými změnami a zvýšeným zájmem o bydlení ve městech. To se ovšem týká pouze části kupujících, kteří mají dostatek finančních prostředků nebo dosáhnou na hypotéční úvěr a mohou si takou investici dovolit.

Délka inzerce nemovitostí

Byty k prodeji:

Průměrná doba nabízení bytů k prodeji se v průběhu let prodloužila z 62 dnů v roce 2016 na 76 dnů v roce 2023. Delší doba prodeje souvisela především s přehnanými cenovými ambice prodávajících. To si vyžádalo větší trpělivost a následnou ochotu ke slevám od prodávajících v rozmezí od 5% do 20% z celkové ceny nemovitosti a realitní makléři museli prokázat propracovanější prodejní strategii a vyjednávací schopnosti. Tento trend také signalizoval opatrnost kupujících vzhledem k rostoucím cenám a potenciálním ekonomickým nejistotám.

Byty k pronájmu:

Pokud jde o dobu nabízení bytů k pronájmu, zůstala tato poměrně stabilní s lehkým nárůstem z 21,5 dne v roce 2016 na 25,9 dne v roce 2023. Stálost doby nabízení naznačuje vyvážený trh, kde poptávka po nájmu zůstává silná a stabilní. Tato rovnováha může být indikátorem zdravého realitního trhu, kde se nabídka a poptávka udržují v harmonii a vzájemně se vyvažují.

V proudu dynamických změn

V posledních letech, konkrétně v období od roku 2016 až do současného roku 2023, se český trh s nemovitostmi ocitl v proudu významných změn. Tyto změny ovlivnily trh natolik, že se jeho dynamika stala předmětem pozornosti nejenom profesionálů v oboru, ale i široké veřejnosti, která se snaží orientovat v měnících se trendech.

 

Jedním z nejvýraznějších znaků, který nelze přehlédnout, je markantní nárůst cen nemovitostí. Tento fenomén jsme mohli pozorovat jak v oblasti prodeje, tak v segmentu pronájmů. Ceny bytů a domů šly strmě nahoru, což ztížilo mnohým lidem vstup na trh s vlastním bydlením. Pronájmy se zase staly významně dražšími, což se dotklo zejména mladých lidí a studentů ve velkých městech, kde je poptávka po bydlení tradičně vysoká.

 

Příčiny tohoto trendu jsou různorodé a odrážejí se v nich jak celkové ekonomické podmínky, tak lokální specifika českého trhu. Jedním z klíčových faktorů byly rekordně nízké úrokové sazby, které vedly mnoho lidí k tomu, aby investovali do nemovitostí a využívali výhodné hypotéky. Tato situace zároveň přilákala investory, kteří hledali možnosti, jak zhodnotit své kapitály. Zvýšený zájem o kvalitní bydlení pak byl dalším katalyzátorem, který podnítil cenový růst.

 

V poslední době došlo ke zpomalování růstu cen v prodeji bytů. Toto zpomalování může naznačovat možnou změnu trendu na trhu. Kupující se stávají obezřetnějšími a pečlivěji zvažují svá rozhodnutí. Při pohledu na vysoké ceny a proměnlivé ekonomické podmínky je tato opatrnost zcela na místě.

 

Zajímavým aspektem je, že přestože se prodloužila doba, po kterou jsou nemovitosti nabízeny k prodeji, zájem o vlastní bydlení zůstává vysoký. Tento fakt svědčí o tom, že trh s nemovitostmi prochází obdobím adaptace, kdy dochází k hledání nové rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou. Co se týče pronájmů, zdá se, že poptávka zůstává stabilní, což je dobrá zpráva pro investory, kteří se zaměřují na tento segment trhu.

 

Pro investory a odborníky v realitním sektoru jsou tyto informace nezbytné pro vytváření účinných strategií a pro informované rozhodování v prostředí, které je neustále v pohybu. Flexibilita, důkladná znalost trhu a schopnost rychle reagovat na změny jsou nezbytné pro úspěch v realitním byznysu. Vzhledem k těmto trendům je zřejmé, že porozumění tržním podmínkám a schopnost adaptace jsou klíčové pro každého, kdo se chce v realitním sektoru prosadit a dosáhnout úspěchu.

Hypoteční trh se jen pomalu zotavuje

Zdá se, že se hypoteční trh zotavil z dosaženého minima. Příznivější situaci pro zájemce o hypotéky přinese ovšem další pokles úrokových sazeb ve spojitosti s poklesem inflace.

Zvýšenou poptávku ovšem již podporuje skutečnost, že ČNB již loni od července zrušila příjmový ukazatel, konkrétně výši měsíční splátky celkového dluhu vzhledem k výši měsíčního příjmu (DSTI). Navíc nyní od ledna banky nebudou uplatňovat ani limit maximální výše celkového dluhu vůči ročnímu příjmu (DTI). V platnosti zůstává pouze limit LTV, který stanovuje poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Tento limit bude nadále činit 80 procent nad 36 let, zatímco u žadatelů do 36 let bude možné dosáhnout až 90 procent.

Zdroj grafu úrokové sazby hypoték: Hypoindex.cz