Mgr. Monika Sedláková

16. 1. 2019

Podmínky pro vstup pronajímatele do nemovitosti

Za jakých podmínek může majitel vstupovat do pronajaté nemovitosti? Jsou tyto podmínky stanovené zákonem, nebo záleží na konkrétní domluvě pronajímatele a nájemce? Majitelé často žijí v domněnce, že je rozhodnutí, kdy a na jak dlouho svou nemovitost navštíví, pouze na nich. Je tomu opravdu tak?

Stále rostoucí trend pronajímání nemovitostí poskytuje oběma stranám řadu výhod. Pro pronajímatele mezi ně patří pravidelný příjem v podobě nájemného a rostoucí hodnota nemovitosti. Hlavními výhodami pro nájemníky jsou minimální počáteční investice a flexibilita z hlediska stěhování.

Pronájem nemovitosti však s sebou často přináší i nevýhody. Častým problémem, který se v souvislosti s pronajímáním nemovitosti vyskytuje a týká se obou stran, je, kdy a za jakých podmínek smí pronajímatel vstupovat do bytu.

Majitelé nemovitostí mohou mít dojem, že je jejich pozice opravňuje ke vstupu bez ohlášení a ve frekvenci, kterou si sami určí. Právo na kontrolu majetku tak může stát proti právu na ochranu soukromí nájemníka.

Závazky pronajímatele související s jeho vstupem do nemovitosti

Podle občanského zákoníku se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje k přenechání věci (bytu, nebo domu) tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. Pokud není tedy v nájemní smlouvě uvedeno, že si nájemce přeje zahrnout pronajímatele do svého soukromého života, je pronajímatel povinen dodržovat podmínky pro vstup do bytu.

Dále je pronajímatel povinován zajistit nájemci nerušené užívání nemovitosti po dobu nájmu. Jeho povinností je ale zároveň také udržovat byt v takovém stavu, aby mohl sloužit k užívání, ke kterému byl pronajat.  Počítá se tedy s tím, že bude zajišťovat větší opravy a změny dohodnuté s nájemcem. Termín, kdy budou opravy či úpravy v bytě probíhat, musí pronajímatel oznámit nájemci v přiměřené době předem.

Během pronájmu nemá pronajímatel právo věc měnit bez dohody s nájemcem. Nemůže tedy například při nepřítomnosti nájemce navštívit byt a zahájit rekonstrukci bez předchozí domluvy.

Pronajímatel také obvykle chce průběžně kontrolovat, zdali nájemce nakládá s jeho majetkem podle stanovených podmínek nájemní smlouvou a zákonem. Jeho vstup do nemovitosti v době nájmu je tedy oprávněný, jsou-li dodrženy podmínky, za kterých bude do nemovitosti vstupovat.

Pronajímatel je povinen oznámit návštěvu předem

Občanský zákoník uvádí, že pokud pronajímatel oznámí nájemníkovi návštěvu předem v přiměřené době, nájemník by mu měl umožnit prohlídku v nezbytném rozsahu za účelem drobné opravy, nebo údržby nemovitosti.

Zákon nespecifikuje formu, kterou pronajímatel návštěvu ohlásí, ani lhůtu, která jí musí předcházet. Právníci doporučují si tato pravidla domluvit předem a zavést do nájemní smlouvy, aby nedocházelo k nejasnostem a nedorozuměním. Tato dohoda může být například ustanovena na základě oznámení e-mailem dva týdny před plánovanou návštěvou pronajímatele.

Výjimečné situace umožňující vstup pronajímatele bez předchozího oznámení

Předchozí oznámení pronajímatele není nutné v případě, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Může se jednat například o situaci, kdy z bytu vychází kouř, kterého si všimnou sousedi, když nájemník není v bytě přítomen.

Sleva z nájemného při příliš častých kontrolách

V případě, že kontrola či provádění oprav nebo úprav způsobí nájemci podstatné potíže, má ze zákona právo na slevu z nájemného. Podstatnými obtížemi jsou myšleny ty, které ho omezují v právu na užívání pronajaté věci. Mohou to být například příliš časté návštěvy v brzkých ranních nebo pozdních večerních hodinách na nepřiměřeně dlouhou dobu.

Neshodnou-li se obě strany na tom, co jsou podstatné obtíže (nechce-li pronajímatel uznat, že potíže způsobil a uznat slevu na nájemném), je možné tento spor řešit soudně.

Dlouhodobá nepřítomnost nájemce

Dalším důvodem ke kontrole bytu může být nepřítomnost nájemníka delší než dva měsíce. Pokud pronajímatel nedostane od nájemce kontakt na osobu, která mu poskytne za jeho dlouhodobé nepřítomnosti přístup do bytu, bude-li to zapotřebí, má právo do bytu vstoupit. Využívá-li za dobu nepřítomnosti nájemníka za něj byt někdo jiný, nemusí pronajímateli svou nepřítomnost oznamovat.

Může se stát, že nájemce zmizí bez ohlášení a beze stopy. Pokud nájemce dlouhodobě nereaguje na kontaktování pronajímatele po vypršení lhůty dvou měsíců nepřítomnosti v bytě, může pronajímatel do bytu vstoupit.

Vstup do nemovitosti před skončením nájmu

Pronajímatel má právo na vstup do bytu též před skončením nájmu. V případě, že je znám den skončení nájmu, je nájemce povinen umožnit přístup do bytu novému zájemci o pronájem v doprovodu pronajímatele v době tří měsíců předem. Návštěva musí být pronajímatelem ohlášena i v tomto případě v přiměřené době předem.