Mgr. Monika Sedláková

25. 1. 2023

Realitní rok 2023: míříme k propadu

Téměř 100 tisíc nabídek v inzerci Srealit, zlevňování starších bytů, domů a nadhodnocených nemovitostí. 

Úroková sazba hypoték nad 6 % brzdí realitní trh a omezuje koupěschopnost zájemců, kteří se musí spokojit s nájemním bydlením.

Rok 2023 tak bude skvělou příležitostí pro investice do nemovitostí. Ovšem pouze pro někoho.

 

Hořký koktejl

Přestože již v loňském roce začaly ceny nemovitostí ve většině regionů postupně klesat, prodávající si tento fakt nechtěli přiznat. Čekali možná na zázrak. Ten se však nedostavil.

Jak víme, za loňským výrazným poklesem cen bylo zvýšení hypotečních sazeb, zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték a strmý růst inflace. Společně s vysokými cenami energií a stále nekončící válkou na Ukrajině byl namíchán tento velmi hořký koktejl, který vede k celkové nejistotě a propadu přehřátého realitního trhu. Počet klientů, kteří se v letošním roce odhodlají k žádosti o hypotéku, bude vzhledem k těmto faktorům nízký.

Každopádně bude pokračovat trend poptávky po nájemním bydlení.     V tomto směru se Česko bude stále víc přibližovat zemím Západu, kde 40 až 50 procent populace bydlí v nájmu. V Česku činí tento poměr zatím pouze 25 procent.

 

Ležáky a držáky

Výchozí situace začátkem roku 2023 je taková, že některé nemovitosti ve vybraných lokalitách zlevnily o víc než deset procent a u rodinných domů je procento ještě vyšší. Nabídky nemovitostí se hromadí na realitních serverech a jen málo klientů o ně jeví zájem. Každý den můžeme vidět postupný pokles cen u bytů na sídlištích, starších rodinných domů, energeticky náročných nemovitostí a rekreačního bydlení. 

Bohužel z mé statistiky prodejů v lokalitě Brna vyplynulo, že pokles zaznamenaly také starší cihlové byty na dobré adrese, které vyžadovaly nákladnou rekonstrukci. Pouze velmi kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách si svou cenu budou držet i nadále. Svou hodnotu si zachovají také pozemky, které se nabízí za reálnou cenu. U novostaveb lze očekávat jen minimální pokles cen. Důvodem jsou ceny stavebních materiálů a práce, malé množství nově zahájených projektů a poptávka po nájemním bydlení.

 

Hubený rok 2023

Stěžejní význam bude mít v letošním roce vývoj hypotečního trhu. Předpokládá se další hubený rok z důvodu vysokých úrokových sazeb bankovních úvěrů v průměru kolem 6 %. Podle odborníků zůstanou úrokové sazby vysoké a jejich případné snížení nebude natolik citelné, aby se hypotéky pro většinu domácností staly dostupnější. Pouze limity pro příjmy a vlastní zdroje pro žadatele o půjčku na bydlení mohou být v tomto roce mírnější, ale stále budou poměrně omezující.

U nových projektů se developeři budou zaměřovat spíše na přípravu projektů a realizaci budou odkládat. Jak dodává Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Banka: „Čeští developeři sice ujišťují, že letos na jaře bude nejlepší čas na nákup nemovitosti, ale jejich pohled bude jen těžko nezaujatý. To lze spíše vsadit na pokračování splaskávání realitní bubliny, u nás i v zahraničí. Nejvýrazněji půjdou dolů nemovitosti v nejvyšší míře financované na hypotéku, třeba panelákové byty. Zlevní také chaty a chalupy, nafouklé pandemickou bublinou. A dolů půjdou předně i nemovitosti energeticky tak či onak neefektivní.“

 

Kdo naspořil, pronajímá

Rok 2023 bude naopak rokem neomezených možností a zajímavých příležitostí pro investice do nemovitostí pro ty, co mají vlastní zdroje.   Jak doplňuje Vít Hradil, hlavní ekonom Cyrrus: „Investorovi, který disponuje přebytečnou hotovostí se nabízí zajímavé možnosti. I v atraktivních lokalitách bude patrně možné nalézt starší nemovitosti s dříve nepředstavitelnou slevou. Soudě podle klesajících statistik nově zahájených staveb by navíc mělo dojít k uvolnění kapacit stavebních firem, které tak budou otevřeny novým zakázkám. Koupě starší nemovitosti a její následná rekonstrukce do moderního standardu tak může s trochou šikovnosti přinést sympatický výnos při následném prodeji, až se trh opět začne v příštích letech přehřívat. Což začne.“

Srdce každého investora zajásá při pohledu na tabulku, která znázorňuje vývoj průměrných cen pronájmu za poslední rok. Hned na první pohled totiž zjistí, že ceny pronájmu 60metrového bytu vzrostly téměř všude, místy dokonce přes 20 %. Nejvíce rostly v Praze a v Plzni. Naopak nejméně se navýšení dotklo peněženek nájemníků v Olomouci a v Ostravě.

Zdroj:https://realitymix.cz/statistika-nemovitosti/byty-pronajem-prumerna-cena-pronajmu-mesic-byt-60m2.html

 

Realitní fondy jedou

Kdo nedisponuje částkou, za kterou by si mohl pořídit investiční nemovitost sám z vlastních zdrojů, ale věří ve výhodnost takové investice, se může poohlédnout po vhodném realitním fondu. V závislosti na prudkém zájmu o nájemní bydlení je REALITNÍ FOND jedna z možných cest, jak výhodně investovat své peníze.

Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí říká: „Vznikají nové fondy a podfondy, zaměřené na tento segment trhu. Investice do takových fondů může být jedním ze způsobů, jak zamezit znehodnocování svých prostředků v době vysoké inflace. Z rezidenčních nemovitostí se tak vlastně stávají nemovitosti komerční.“ A dodává: „Někteří prodávající jsou už flexibilnější a korigují své předchozí cenové představy, což se dnes jeví jako podmínka pro úspěšné uzavření prodeje nemovitosti.“ 

To mohu ze své loňské případové studie prodejů nemovitostí v Brně potvrdit. Z dat vyplynulo, že zajímavé nemovitosti v původním stavu měly sice vysoký počet zájemců, ale vzhledem k velmi nákladným rekonstrukcím byla konečná cena pro majitele výrazně nižší než ta inzerovaná. Měla jsem velké štěstí na prodávající, kteří rychle pochopili situaci a dnes si za utržené peníze mohou vybírat z daleko pestřejší a levnější nabídky.

 

 

Potřebujete prodat brzy? Neotálejte!

Koncem roku 2022 zveřejnila ČNB Zprávu o finanční stabilitě, ve které uveřejnila také tento graf Projekce růstu cen nemovitostí v ČR. Ukazuje nám, jak v průběhu roku 2021 ceny prudce stoupaly až k nárůstu 25 %.  Bohužel v průběhu roku 2022 změnily směr a již v létě začaly prudce klesat. Nepříznivý scénář ukazuje propad cen do léta 2023 až o 35 %, v tom lepším případě o 30 %. 

               

Foto: Monika Sedláková, příspěvek z realitní konference Institutu Chytrý makléř, září 2022.

 

Přes tyto dostupné informace se na realitních serverech inzeruje stále vysoké množství nemovitostí za ceny až o 15 % vyšší, než je skutečnost. A to je v zásadním rozporu s představami kupujících o výsledné ceně. A to je další důvod, proč trh stagnuje.

Pokud chcete, nebo potřebujete prodat ať už z jakýchkoli důvodů, lepší doba v horizontu několika let nebude. Není na co čekat, protože zázrak se nedostaví. Včasným prodejem předejdete postupnému snižování cen, které jsou v letošním roce nevyhnutelné. A věřte, že si za Vaše peníze budete moci pořídit za pár měsíců jinou, zajímavější a cenově dostupnější nemovitost. Je ovšem potřeba zajistit si ty nejlepší a komplexní realitní služby. Zavolejte mi, poradím Vám, jak na to.