Mgr. Monika Sedláková

25. 5. 2008

Vyznejte se v nemovitostech

Informace obsažené v tomto článku mají pouze informativní charakter a nesouvisí s žádnou reklamní nabídkou. Výpočty se mohou lišit podle konkrétního produktu.
Autor článku je redakce E-konzultant.

Nedílnou součástí efektivního investičního portfolia jsou nemovitosti, ať již pro pozdější prodej a realizaci nárůstu ceny, či k pronájmu a zajištění trvalého příjmu. Zároveň jeho vhodný podíl v majetku vyvažuje nestálost výnosů z kapitálového majetku, který je dán kolísáním kapitálových trhů.

Nicméně oblast nemovitostí s sebou nese jistá úskalí, která ohrožují plánované zisky. Proto je vhodné dodržet některá pravidla při jejich nákupu a pronajímání. Investování do bytů určitě není návodem na rychlé zbohatnutí, je to ale osvědčený a bezpečný způsob, jak si postupně a s omezeným rizikem, když víte, na co si dávat pozor, zajistit pasivní příjem.

Podívejme se nyní společně na některé aspekty tohoto způsobu investování.

Podobně jako u  kterékoli jiné investice, i zde je nutno nejdříve zvážit, s jakým očekávaným výnosem je možno kalkulovat. Jeho rozumná hladina se pohybuje u nemovitostí kolem 5% p.a. Do výpočtu vstupuje na straně příjmů nájemné, přičemž pro jistotu je rozumné počítat s obsazeností pouze deset či jedenáct měsíců v roce. Na straně výdajů pak náklady na správu, údržbu, opravy a pojištění. Výsledek pak porovnáme s nabývací cenou, samozřejmě včetně souvisejících poplatků.

Dále je třeba provést výběr lokality zamýšlené investice. V menších městech jsou ceny bytů nižší, ale také nájemné se pohybuje na nižší úrovni. Rovněž možnosti pronájmu jsou v místech s menším počtem obyvatel omezenější v porovnání např. s univerzitními městy. Budete-li plánovat nákup vícero bytů, pak by asi nebylo nejmoudřejší, pokud by je dělily velké vzdálenosti. Umístění je hodno pozoru i z jiného hlediska. Jestliže lze  zjistit, co se stane v blízkosti vaší investice v budoucnosti, nebude to rozhodně na škodu. Její hodnota by mohla totiž výrazně poklesnout, pokud pod okny po pár letech povede dálnice nebo by bylo okolí časem obohaceno vyhlídkou na supermarket či rozsáhlé parkoviště.

Máme-li v těchto věcech jasno, můžeme přistoupit k realizaci vlastního nákupu. Nejdříve ovšem bedlivě prostudujeme výpis z katastru nemovistostí neboli list vlastnictví. V něm nalezneme informace o vlastníkovi, případně vlastnících námi vybraného bytu či domu. Dále také případná omezení týkající se předmětu koupě, jako jsou věcná břemena, zástavy ve prospěch třetích stran apod. Ideálně tam nic takového není; pokud ano, pravděpodobně to nákup zkomplikuje, pokud k němu vůbec dojde. Pochopitelně bedlivě prohlédneme i samotný předmět koupě, zdali neskrývá některé závady, jež by mohly ovlivnit jeho užitnou hodnotu. Není od věci přizvat k prohlídce odborníka z oboru stavebnictví, náklad na jeho honorář se jistě vyplatí.

K sepsání kupní smlouvy je možno použít některého ze vzorových formulářů nebo pověřit jejím sestavením právní kancelář zabývající se touto problematikou.

Financování je otázkou strategickou. Někteří využívají hypotéku jako nástroj k pořízení nemovitosti, kdy čisté nájemné kryje významnou část hypoteční splátky. V tom případě by mělo platit, že nemovitost je zcela splacena v okamžiku plánované finanční nezávislosti. Poté je již nájemné složkou nezávislého příjmu. Opačným přístupem je investování prostřednictvím nástrojů kapitálového trhu, a teprve v okamžiku blížící se finanční svobody likvidace části kapitálového portfolia ve prospěch nákupu nemovitostí. Obě varianty mají svá pro i proti, záleží především na povaze investora a jeho vztahu k jedné či druhé oblasti. Každopádně by ve finále měly být obě složky, nemovitostní a i kapitálová, rozumně vyváženy.

Měli bychom mít již předem promyšleno, komu chceme naši nemovistost pronajímat. Budou-li to studenti nebo zahraniční dělníci, zřejmě jich tam bude bydlet větší počet a získáme poněkud zajímavější nájemné. Zároveň však musíme počítat s vyšší rezervou na opravy, neboť opotřebení tomu bude odpovídat. Nevýhodou bude asi i vyšší fluktuace. Mladá rodina naopak může být zajímavá z hlediska dlouhodobějšího a klidnějšího pronájmu. Sepsání nájemní smlouvy je opět rozumné svěřit příslušné advokátní kanceláři. Případné nedostatky v tomto dokumentu by nás mohly vyjít mnohem dráž, než činí odměna advokáta za příslušný úkon.

Popsaný způsob nákupu a pronájmu bytů či domů využijí investoři, kteří pro zajištění své finanční nezávislosti modelují vyvážené portfolio. Ti, kteří nakupují a prodávají nemovistosti za účelem zisku prostřednictvím nárůstu jejich hodnoty, budou muset zvládnout mnohem rozsáhlejší problematiku a také podstoupit vyšší riziko, pokud plánovaná spekulace nedopadne podle představ.

Rady, tipy a články na tomto portále se však vždy budou týkat první zmíněné skupiny.